住宅ローンに必須!今さら聞けない「団体信用生命保険 ”団信”」

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは?住宅ローンに必須の保険 

中古マンションの購入を検討する際に、「自分が万が一死んでしまったらローンの支払いはどうしよう?」と不安に思ったことはないでしょうか。

賃貸物件に住んでいる場合、世帯主が亡くなった場合でも毎月の賃料は払わねばならず、支払いが難しい場合は退去しなければなりませんが、住宅購入検討者の不安を吹き飛ばす強力な保険「団体信用生命保険(以下「団信」と言う)」について解説します。

 

団信とは中古マンションを住宅ローンで購入する際、原則として債務者に加入が義務付けられている保険で、万が一債務者がローン支払い中に死亡した場合、残りの残債が保険金にて支払われ、借金を後世に残さないというなんとも嬉しい保険です。

団信は住宅ローン利用者達が受けられる大きなメリットでもあり、世帯主(債務者)が亡くなった場合でも遺族には「住む家」が残せる制度です。

なお、団信は保険料を別途で支払う形の保険ではなく、毎月支払う「金利」に保険料がすでに組み込まれているため、生命保険よりもコストパフォーマンスの高い保険でもあります。 

 

誰しもが加入できるわけではない

しかし、誰しもが団信加入が可能なわけでありません。生命保険という性質上、金融機関は健康な債務者に対して貸し付けを行い、「支払い期間満了時までに残債を全て回収する」というスキームが原則として根底にあるため、借り入れ希望者に対して過去の病気歴や、手術経験、投薬された薬の種類や期間、入院経験の有無などのチェックがあり、リスクが高いと判断された場合には団信の加入ができず住宅ローン審査自体が否認になることも起こり得ます。

審査自体はそれぞれの機関の判断に委ねられますが、最近は「ワイド団信」などの持病を持ちながら加入可能なものも存在しており、条件付きで融資承認がおりる場合もあるため、「団信に入れそうもないから」と購入をあきらめる前に一度不動産仲介エージェントや銀行へ相談するのが良いでしょう。

 

保障内容と加入条件

 

原則、団信は債務者が死亡しない限り残債は無くなりません。そのため病気や不慮の事故で働けない状態となった場合でも保険適用されず、仮に世帯主が無収入でも生活費も含めてローン支払いを続ける必要があるケースがあります。

そういった危険性まで網羅する目的で「3大疾病特約・8大疾病特約」などの特約付き商品も用意されています。これらの商品は債務者が死亡せずとも、医師から特定の病気と診断されたタイミングや診断後所定の状態で◯日以上経過したタイミング等の条件付きで残債務が消滅する仕組みで、金利に概ね+0、3%前後の上乗せでオプションで追加することができます。

団信特約は一般的な都市銀行や信託系の銀行にも用意がありますが、ネット銀行系の金融機関に多く用意されている傾向があります。

ネット銀行は金利を低く抑える代わりに固定費の削減目的で専用の窓口や店舗を設けない金融機関が多く、お客様それぞれに特定の担当者が付いていないケースもあるほか、利用する司法書士の指定される、不動産仲介エージェントも直接介入しづらいなど、何かと制限が多いのも事実です。

そのため、必要書類やそれらの提出期日などを自身でしっかりと把握して進める必要があり、スケジュール管理等の注意が必要です。

 

なお、団信には年齢制限があり、一般的には年齢70歳未満が条件で、通常は

・直近3ヶ月の病歴

・直近3年以内の病気・手術・投薬、手・足の欠損または機能障害

・背骨(脊柱)・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がある

上記の場合、告知が必要です。

借りる金額によって健康診断受信義務がある場合もあるものの、原則は自己申告に基づきます。自己申告だからといって不実・虚偽の告知があった場合、万が一の場合団信の適用が受けられないこともあり得るため事実をしっかりと申告しましょう。

住宅ローン利用時の注意点

 

ここまでで、住宅ローン利用者が加入できる団信の優位性はご理解頂けたかと思います。賃貸住まいを続けるよりも「購入」を選択した方が、将来に備える意味では有利に働く団信ですが、それ故に支払い能力を上回るような借り入れを起こさないように注意が必要です。

通常は、年収に応じて借り入れ可能額が決まってくるのですが、借り入れ可能額上限いっぱいの物件提案を行う不動産仲介エージェントも少なくありません。大切なのは借り入れ可能額よりも、「毎月ローンの支払いにいくらまでかけられるか?」です

不動産仲介エージェントが新人時代真っ先に教わるのは住宅ローンの計算でした。ローン電卓も使いこなして日々営業しているため、経験を積んだエージェントであれば毎月の支払い額から借り入れ金額を逆算することや、養育費や介護費などの将来起こり得る人生のイベントを考慮したライフプランニングを含めた提案も出来るようなファイナンシャルプランナーの資格を有するエージェントも多数存在します。

日頃から、自分のライフスタイルや毎月の支払いバランスを考慮しながら物件購入を共に伴走してくれるような信頼できる優秀なエージェントを見つけておくことが大切です。

 

執筆/吉川遼(Ryo Yoshikawa)

三井不動産リアルティにてマンション・土地・戸建等幅広く売買仲介営業を約7年経験。2018年度在籍店舗の件数達成率145%など、多くの売買実績に携わった