不動産の媒介契約、専任一般、どちらがいい?メリットとデメリット

不動産の媒介契約メリットとデメリット

家の売却をする際、売却活動を依頼する不動産会社と結ぶ「媒介契約」。
もっとも多いのは「専属専任媒介契約」とされているものの、他にも契約の種類があり、それぞれにできること・できないことがあります。

契約期間が定められているものもあるため、メリット・デメリットを理解して契約を結びましょう。 

媒介契約とは?

個人が所有する不動産をインターネット広告や折込チラシなどを利用して広く買主を募る場合、たいていの場合はどこかの不動産仲介会社に売却活動を依頼するのが一般的です。
その際、不動産仲介会社に売却活動を依頼する契約のことを「媒介契約」と言います。これは宅地建物取引業法に基づいた契約であり、売却を依頼した売主と宅地建物取引業者(不動産仲介会社のこと)の双方にいくつかの制限と義務が発生します。

媒介契約は3種類

  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
複数の不動産会社への依頼 できない できる
自分で買主を見つける自己発見取引 できない できる できる
媒介契約期間 3ヶ月以内 決まりなし
レインズへの登録義務 5日以内 7日以内 決まりなし
売主への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 決まりなし

専属専任媒介・専任媒介とは

定義専属専任媒介および専任媒介のもっとも大きな特徴は、契約ができる不動産仲介会社が1社に限られることです。
1社の不動産仲介会社にのみ媒介契約を締結して、売却活動についてはその1社だけが専念して行うことになります。

ただし、専属専任媒介および専任媒介の場合、媒介契約を締結した後、不動産仲介会社は一定期間内に指定流通機構(REINS)に物件情報を登録する義務が発生します(専属専任媒介は5営業日以内、専任媒介は7営業日以内)。そうして物件情報がREINSに登録されると同時に、他の不動産会社も自社の購入検討客へ物件情報を紹介できるようになります

売主への窓口は前述した通り「1社のみ」ではあるものの、買うための窓口に関してはREINS登録後に日本全国の不動産会社が対象となるため、契約すると売るも買うも1社のみ、となるわけではありません。

また専属専任媒介および専任媒介の場合、販売活動の状況を定期的に売主へ報告する義務が課せられます(専属専任媒介の場合は1週間に1回以上の頻度、専任媒介の場合は2週間に1回以上の頻度)。

専属専任媒介と専任媒介の違いは?

専属専任と専任の違いは、「自己発見取引が可能か否か」という点にあります。

自己発見取引とは、売主が自ら売却活動(インターネット広告や、折り込みチラシ、知り合いからの紹介など)を行い、その成果によって買主を自身で発見し仲介会社を挟まずに物件の売買を成立させることです。

ただし、不動産知識の少ない個人同士の売買契約は後々トラブルに発展するリスクが高いため、実際には仲介手数料をディスカウントして仲介会社が間に入り売買契約を締結するパターンが多いです。そのため、自己発見取引自体がレアケースといえます。

そのため、「自己発見取引が可能かどうか」という点については現状の予定になければ特に気にせず、専属専任媒介契約を選択する方が多いです。

<専属専任媒介・専任媒介>メリットとデメリット

「専属」という文字通り、1社と深く付き合うことで得られるメリットがあります。

<メリット>コミュニケーションを一本化できる
1社にのみ売却活動を依頼することで、やりとりをするエージェントを一本化することができ、内覧日の日程調整や条件調整などの煩わしい連絡を最低限に抑えることができます。

仮に購入希望者から申し込みが重なった場合も、1人のエージェントから複数の購入希望者の条件や属性を並行してヒアリング出来るため、より良い条件を提示する買主と売買契約を締結することができます。

<メリット>積極的に売り込んでもらえる
仲介会社としても少なくとも売主から貰える仲介手数料分(成約価格×3%+6万円+消費税)が確保出来るため、積極的に先行コストを掛けてWeb広告や新聞折り込みチラシ等に取り組むというインセンティブが働きやすくなります。

<デメリット>契約期間満了まで他に依頼ができない
その反面、経験の浅いエージェントや、販売意欲の低いエージェント、自社の顧客にしか情報を公開しないエージェント(いわゆる「囲い込み」と呼ばれる行為。宅建業法では禁止されている)などに当たってしまった場合は、最長3ヶ月間は媒介契約期間が続くため、最も注目度が高まる情報の出始めの時期を十分に活かしきれない可能性があります。

専属専任媒介や専任媒介契約を結ぶ際は、初回のコンタクト時から会社の評判やエージェントの人間性などをしっかり見極める必要があるでしょう。

一般媒介とは 

一般媒介契約では、複数の不動産仲介会社へ同時に媒介契約を依頼することが可能です。不動産仲介会社にとっては生じる義務が最も少ない媒介契約になります。

前述の指定流通機構(REINS)に物件情報を登録する義務もなく、売主への販売活動状況の定期報告義務も課せられません。買主を見つけて売買を成立させた不動産仲介会社のみが仲介手数料を売主から得られるため、何社の不動産仲介会社が競合していたとしても、最終的に売買契約に携われるのは1社のみになります。

<一般媒介>メリットとデメリット

<メリット>短期決戦で買い手がつきやすい
前述の専属専任媒介・専任媒介と異なり、複数社に販売活動を依頼することができるため、販売開始初期の時期には、各社が一斉に自社の顧客達へアプローチを行うことで、価格さえ適正であれば短期決戦で買い手が付きやすいのが最大のメリットです。

人気物件や良い条件の物件の場合は、一般媒介でひろく買い手を集め、もっとも良い条件の買主と契約することができるでしょう。

<デメリット>長引いた場合、価格交渉が入りやすい

どうしても急いで売りたい場合には比較的効果が得られやすい反面、レインズや各種ポータルサイト(suumo、athome等)など、市場に情報が公開・浸透して一定期間が過ぎても買い手が現れないと、日々のノルマに追われる各社エージェントは「より成約可能性の高い別の物件」の販売に注力していくため、優先順位が低くなっていきます。(複数社に依頼しても、仲介手数料を得られる仲介会社は売買を成約させた1社のみ。コストと時間を掛けても一般媒介で競合する会社が多いほど無駄仕事になる可能性が高まります。)

そのため、公開する価格自体の値下げ提案や、価格交渉前提の購入申込みが入りやすくなる点がデメリットと言えます。 

売るときにおさえておきたいポイント

条件の優先順位を明確にしてから契約する

上記の媒介契約のそれぞれの特性を踏まえると、売主それぞれの置かれた状況(買い替え、資産処分、相続、離婚、転勤など)や、不動産取引の経験度合いに応じて適した契約の種類は変わることがわかります。

ただし、前述したようにエージェント側には売主側からの仲介手数料も確保したいというインセンティブが働くため、専属専任媒介・専任媒介契約を提案することが多いです。その傾向を知った上で、売りたい条件を明確にし、優先順位をつけておくことでよりフラットに最適な契約種別を選ぶことができるでしょう。

エージェント選びも大切

ほとんどの方が初心者である不動産取引において、今現在の売主の状況を丁寧にヒアリングし、売却背景や希望を考慮した上で、売主の代わりに何が得策かを提案するのがそもそも不動産エージェントが存在する意義です。

そのため、不動産を扱うプロとしてエリア情報を熟知し、知識と販売ノウハウと実績がある、自分が信頼できるエージェントに出会えるまで、エージェント探しを続けることはとても大切です。

また、各不動産仲介会社は専属専任媒介および専任媒介の場合に特典を設けているケースが多く、引き渡し後の手厚いアフターサービスや、瑕疵・設備の不具合などが発生した場合の保証、あるいはハウスクリーニング、レンタル家具によるホームステージングなど、成約可能性を高めてくれるサービスなども用意されています。

各社のエージェントの提案、付帯サービスや特典等の条件を総合的に比較した上で、専属専任媒介あるいは専任媒介を選択することで、より満足な売却活動ができるでしょう。

“買う側”として意識しておくべきことは?

購入する側としては売主の媒介契約が専属専任媒介、専任媒介、一般媒介のいずれであったとしても、購入後に不利になることや媒介種別によるデメリットは特段ありません。

それよりも、自分が買主として仲介を依頼する不動産仲介会社は、将来的に売主とトラブルが発生した時には自分に代わって相手方と交渉や条件調整を行う立場であることを念頭に、仲介を依頼することが大切です。

その点を十分に考慮して、交渉力があるエージェントなのか、あるいは本当に売主・買主それぞれの間に中立的な立場で立ってくれるかどうかを見極める必要があるでしょう。