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松濤


住人たちの高い意識が守り継ぐ 完璧なまでの住環境

松濤は都心の住宅街でも類稀なる存在だ。一戸建てといっても敷地面積はマンション並に広く、高い塀の中に品格漂う邸宅が建てられている。環境にノイズとなるものは一切なく、公園と美術館が暮らしのアクセントになるのみだ。別格ともいえる住環境は、住人の高い意識のもとに守られてきた。この街の住人になることそのものがステイタスである。

  • #ESTABLISHED

  • #EXCLUSIVE

  • #SPACIOUS

  • #AWAY FROM HUSTLE

  • #SILENT AND RELAX

ASSET VALUE

占有面積の広さに対して安定した利回り

HISTORY

”雅号”からとった名前

LIFE STYLE

豊かに暮らすことに特化した、ひたすらプライベートな空間

ASSET VALUE

占有面積の広さに対して安定した利回り

エリア 松濤 青山 番町 渋谷 代官山
中古平均坪単価

452万円

431万円

581万円

455万円

-

築10年リセールバリュー

83.30

104.09

122.19

111.00

-

築10年利回り

4.30%

4.09%

3.40%

3.90%

5.00%

築10年平均占有面積

76.90㎡

97.69㎡

79.09㎡

42.29㎡

170.19㎡

データ提供 : 東京カンテイ

各種データの算出方法


リセールバリューデータの集計条件

2007年4月~2010年3月に新規分譲され、2018年4月~2019年3月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出。

専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。

利回りの集計条件

2016年4月~2019年3月までに発生した中古流通売事例および賃料事例から利回り、平均専有面積を算出。

築10年:築9年超~築12年未満の中古流通売事例と賃料事例。

専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。

平均での比較では特徴が見えづらいが、実際の物件を見るとほとんどが広い占有面積を有しているのが特徴の松濤。広さの一方で利回りは安定して高めであることが、希少な松濤アドレス物件の人気を表している。

HISTORY

”雅号”からとった名前

渋谷のスクランブル交差点を真西にいくと、正面に「SHIBUYA 109」があらわれる。追分の右をしばらく進むと、今度は「東急百貨店本店」が目の前に。その向こう側に広がる住宅地一帯が松濤・神山町エリアである。 この地区が四方に対してひし形に形成されたのは、北西から南東方向に流れる宇田川が起点と類推する。盛り上がった地盤の上には、碁盤状の規則正しい街割りで構成された閑静な邸宅街が広がっている。 渋谷の喧騒と隣り合わせとは思えない、じつに静寂な景観である。

江戸時代は紀州徳川家下屋敷であった。 明治初期、払い下げを受けた旧佐賀藩主鍋島家は、ここに茶園を開き「松濤園」と名付けた。 松濤とは、松風と潮騒から発せられた音を表現した雅号(風流な別名)で、またそれが茶の湯の釜がたぎる音にも例えたもの。東海道線開通により静岡茶に押され宅地化した沿革は、同区他地域でも見られる現象である。

用途地域は、一部山手通り沿いを除き、そのほとんどが第一種低層住居専用地域。 渋谷区条例により、松濤1、2丁目と神山町は建築物の敷地面積の最低限度が200m2に定められ、これは低層住宅地が比較的多い同区の中で最も大きな値である。

邸宅、と言うべきゆとりのある低層住宅が立ち並ぶ

容積率は(その多くが)150%に指定。したがって最低限度の敷地面積でも延床面積300m2の家屋が建設可能だ。 これは、比較するとその特異性がより明確になるだろう。 例えば、同じ豪邸の街並みというフレーズが似合う田園調布。扇状に広がる独特の街並みは、容積率こそ(最低で)80%と都市の中では極めて小さい数値だが、敷地面積の最低限度は165m2。松濤・神山町エリアが、いかにひと区画が大きく、建物のスケールも(高さ制限10mの範囲内で)立派なものになりやすいかがわかる。 おのずと水平方向に迫力のある豪邸が生れやすい建築規制であり、相対的に希少性も保たれやすいといえる。

エリア北方向に隣接するのは代々木公園である。鍋島邸跡地に建つマンション「フォレストテラス松濤」のBBQコーナーやプールが併設された屋上からは、西新宿の超高層ビル群が良く見晴らせる。 低層とは思えない眺望は、高台であることと遮るビルが無いから。

近くの百貨店美術品売り場担当者は「顧客層を松濤在住者に絞り込んでいる」といった。上記規制から鑑み、その絶対数は他の街にくらべ極少といえるのだろうが、それでも商圏に与える影響は格別ということか。

LIFE STYLE

豊かに暮らすことに特化した、ひたすらプライベートな空間

紀伊徳川家の下屋敷に開かれた茶園の跡を受け継いで、昭和初期に造成された鍋島松濤公園。風流な湧水池はそのまま残され、時折響く水車の水音が往時をしのばせる。愛犬の散歩に訪れる人とともに、時を忘れて季節の花を愛でる人もいて、この街の暮らしのゆとりが感じられる。

広大な敷地に立つ家は、気品ある意匠にも目を見張る。それぞれが作品ともいえるほどの端正な佇まいだ。広い敷地を活かして敷地の周りにはたっぷりと植栽が施され、街の緑化にも寄与している。植えられた木々に、景観に対するこの街の人々の想いが垣間見える。

松濤のアドレスにあるのは限られた施設のみ。戸栗美術館は陶磁器専門という珍しい美術館だ。石垣とシックな建物は街の景色と調和している。庭園を望むラウンジも人気がある。優雅な街の中には小さなお稲荷さんも。車通りは住人の車と思しきものばかりで、街自体がここに暮らす人たちのためのプライベート空間になっているような印象だ。

住宅のエリアを抜けると、渋谷エリアにつながる“松濤文化村ストリート”が現れる。目抜き通りであっても車はさほど多くなく、渋谷の喧騒とは隔絶されている。マンションの1階部分にこぢんまりとした飲食店があり、住人が贔屓にする店も多い。この通りから眺める空の広さが、低層の住宅街として価値を誇る松濤の環境を物語っている。

松濤に本社を置く「タカギクラヴィア」の主業務はピアノのメンテナンス。この街では音楽に親しみ、グランドピアノを置く家が多いという。同社が運営する「松濤サロン」には名器として名高いスタンウェイ・フルコンサートグランドピアノを設置。間近で本物の音色に聞くという、この上ない贅沢が味わえる。この日はコーラスレッスンが開かれていた。隣接のカフェにも歴史あるグランドピアノがあり、ランチコンサートもできる。(撮影協力:タカギクラヴィア)

松濤文化ストリートの緩やかな坂道を下り始めると、飲食店が増えてくる。蔦に覆われた瀟洒な1軒家は、ガレットの専門店。向かいには、昭和の時代から続く昔ながらの青果店もあり、おっとりとした街並みに親しみやすさを感じる。

プレミアムな街で親しまれる店は国際色豊か。その1軒、「パンツェロッテリア」は、さまざまな具材を包んで揚げたパンツェロッティの専門店だ。オーナーはファッション関係の仕事でイタリアをはじめ3ヵ国に、延べ25年間在住した。店内では看板犬が寛ぎ、気兼ねなくペットと一緒に食事を楽しめる。月1〜2回、ライブイベントも開催されるという。(撮影協力:パンツェロッテリア)

エレガントな街並みに溶け込むのが、フレンチのグランメゾン「シェ松尾」だ。洋館を改装した気品漂う客席は美術品のようなアンティーク家具で彩られ、食器やお皿など一つ一つに贅が尽くされている。政界の要人も通うこのレストランには、プライベートで特別感に満ちた松濤という街が集約されている。(撮影協力:シェ松尾・松濤レストラン)

Updated on 2019.8.4

TERASS編集部 (ASSET VALUE)

坂根康裕 (HISTORY)

上島寿子 (LIFE STYLE)

一井りょう (PHOTO)