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芝・港南


海と緑と風の心地よさの中に暮らす

芝公園を中心に緑が広がり桜も見られる芝エリアと、海と空を広く感じられ、心地よい風が流れる港南エリア。どちらも、都市の中にある大自然を身近に感じられ、それらに寄り添い暮らすことの豊かさを教えてくれる。田町や品川などのJR、地下鉄のほか、車利用でも動きやすい交通網など、日々をアクティブに暮らす人にぴったりな環境が整っている。

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ASSET VALUE

突出した利回りの高さ

HISTORY

鐘の音が届くところ

LIFE STYLE

都心で叶うアクティブなリゾートライフ

ASSET VALUE

突出した利回りの高さ

エリア 芝・港南 虎ノ門・新橋 御殿山・五反田 麻布十番・麻布台 六本木
中古平均坪単価

344万円

664万円

419万円

523万円

749万円

築10年リセールバリュー

122.50

134.10

114.19

124.09

87.19

築10年利回り

4.30%

4.09%

4.19%

4.00%

3.70%

築10年平均占有面積

76.40㎡

84.30㎡

79.00㎡

67.50㎡

80.30㎡

データ提供 : 東京カンテイ

各種データの算出方法


リセールバリューデータの集計条件

2007年4月~2010年3月に新規分譲され、2018年4月~2019年3月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出。

専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。

利回りの集計条件

2016年4月~2019年3月までに発生した中古流通売事例および賃料事例から利回り、平均専有面積を算出。

築10年:築9年超~築12年未満の中古流通売事例と賃料事例。

専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。

都心の住宅地は利回りが低位安定になる傾向にあるが、ここでは4.3%と他エリアより高い水準のデータが出ている。リセールバリューも122超と高めだ。

HISTORY

鐘の音が届くところ

大本山増上寺は、徳川家の菩提寺である。 境内にある「鐘楼堂」につるされた大梵鐘は東日本最大級とされ、「江戸七分ほどは聞こえる芝の鐘」といわれるほどの風物だったという。 東京市は芝区だった頃、北は新橋、愛宕から南は高輪、白金台までを範囲に含んでいたことから、旧芝区は増上寺の鐘の音が届く範囲だったと推察することができる。 果たして「芝」(地名)は鐘の異称であった。

増上寺と東京プリンスホテルを取り囲むように展開するのが、日本で最も古い公園のひとつ「都立芝公園」である。 敷地内には前方後円墳「丸山古墳」がある。全長110m後円部径約64mは都内最大級のスケールだそう。 西隣には高さ333mの東京タワーがそびえる。芝、芝大門、芝公園の3つのアドレスの中では、芝公園辺りが住居地域に、その他は商業系地域に指定されている。 総じてオフィスビルが集積する土地柄で、ビジネスホテルも点在することから、マンションが建設されるケースは多くないようだ。

赤みのある外観が特徴的な芝浦アイランド。周辺には東京モノレールが走る

芝浦は、かつて海水浴場が広がるリゾート地だった。 「養生には適当の良地なりといわれるほど空気は新鮮」、料理屋や旅館も並び「御望みならば海水浴場で取り寄せも可能」、「欧米諸国において此の如き好地に設けある浴場は甚だ稀なり」といわしめるほど。 現状からは、およそ想像しがたい光景である。 ※参考文献:港区教育委員会発行「増補 写された港区二<高輪地区編>」

東京臨海部は、おもに第二次産業の活性化を目的として埋め立てられた地域だ。 時代の変化に伴い1990年代後半からは高度利用を用いて集合住宅を供給する、実質的な用途変換が行われ、高層マンションが相次いで建設された。 代表的なものに「芝浦アイランド」(2007年~竣工)がある。賃貸2棟約2100戸を含む、全4棟総戸数約3800戸のマンション群は、都市計画法「高層住居誘導地区」指定第一号プロジェクトである。 港南では「品川」駅とペデストリアンデッキで直結する「品川Vタワー」(2003年竣工)が有名。

芝浦界隈は新しいビルやマンションが次々と立ち上がる様子が今も継続するが、街中でふと運河を覗くと屋形船やボートがつながれ、その係柱てっぺんに水鳥が休んでいるという、途端に牧歌的なシーンにも出くわす。 運河沿いのテラスでは親子連れやカップルのくつろぐ姿もあり、リゾートの如く瞬間が微少ながら蘇るかのようである。

LIFE STYLE

都心で叶うアクティブなリゾートライフ

芝浦の醍醐味はなんといっても眺望だ。季節で色を変える東京湾、行き交う船、レンボーブリッジにつながる高速道路、ゆりかもめとモノレールと、都心ならではのオーシャンビューは見飽きることがない。大規模な再開発で生み出された統一感のある街並みも魅力的だ。街のあちこちに公園や憩いのスペースが設けられ、ベンチに腰をおろして潮風にあたれば日常がリゾートになる。

海の眺めにひと目惚れして芝浦に住むことを決めたというTさんの生活はアクティブで自然体。夫は朝早くから運河沿いの道へとランニングに繰り出し、テニスに情熱を注ぐ妻は試合に備えて近くのコートで汗を流している。2人揃っての朝食は大きなボウルいっぱいのパワーサラダ。窓から降り注ぐまばゆい朝日と躍動的な湾岸の景色に日々活力をもらっているそうだ。

芝浦には買い物施設だけでなく、カフェやフットサル場といった暮らしに愉しみをもたらすスポットも多く揃う。わざわざ電車に乗らなくても住まいの周りで事足りるから、フットワークが軽快になり、時間にも気持ちにも余裕が生まれるはずだ。

芝浦はバス便が発達。これを活用すれば、田町駅や品川駅に出るのもスムーズだ。田町駅前は再開発で進み、利便性がより向上。再開発の一環で誕生した芝浦公園は約6800㎡の広さがあり、芝生広場や遊具のほかに、バスケットゴールのある球技スペースも。時間内なら自由に使うことができ、この日も仲間でバスケットボールを楽しむ人たちがにぎやかに汗を流していた。

芝のシンボルといえば増上寺。浄土宗七大本山の一つに数えられる寺院は荘厳な空気に包まれたパワースポットであり、平日も多くの参拝者が訪れる。門前には桜並木の参道が延びて、緑のアーチの下は癒しの空間に。春になれば一面が桜色に染まり、東京タワーを交えた景色は写真に収めずにはいられない。秋の紅葉、冬の落葉も風情に富み、都心ながら四季の変化が色濃く感じられる。

「FARMERS' JUICE TOKYO 浜松町店」では農薬や化学肥料に頼らずに栽培された野菜や果物をもとにした、完全無添加のコールドプレスジューズを販売。街歩きをするなかでは、自然派のカフェやレストランもそこここで目にした。溢れる緑、広い空、雄大な海。自然に囲まれていると、健康に対する意識もおのずと高まるのかもしれない。

東京タワーの足元に広がる芝公園は、開園から150年近い歴史を持つこのエリアのランドマーク。芝生広場を中心とする港区立芝公園と、その外周に広がる都立芝公園に管轄は分かれ、合わせると25万㎡を超える広さに。都心のエアスポットのような広大な緑地帯には、クスノキ、ケヤキ、イチョウなどの大木も多く、夏でも木陰は爽やか。ランニングコースとしても絶好だ。

芝・港南は大手企業の本社も多く置かれるビジネスエリア。オフィスビルが林立する都心らしい景色が広がるが、その裏手には静かな住宅街が醸成されている。植栽を施した端正な街並みは歩いていても気持ちがいい。

品川駅東側の港南エリアは、芝浦と同じ臨海部ながらも表情は一変。個性的なオフィスビルが立ち並び、クールで都会的な雰囲気を醸し出している。タワーマンションもスタイリッシュで、駅からペディストリアンデッキでつながるなど利便性を重視したタイプが多い印象だ。もっとも、海沿いの街ならではの明るく開放的な空気感は共通。リラックスした都心ライフが生まれそうだ。

Updated on 2019.8.4

TERASS編集部 (ASSET VALUE)

坂根康裕 (HISTORY)

上島寿子 (LIFE STYLE)

一井りょう (PHOTO)