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御殿山・五反田


大きな空のもとに広がる開放的な住空間

城南五山の一角をなす御殿山は、見晴らしのいい丘陵地に低層マンションと一戸建てが点在する。邸宅街とよぶにふさわしい。一方、五反田は道幅が広く見通しのいい国道1号線が街の中を走り、再開発によって生まれたタワーマンションがいくつも連なっている。街の景観は対照的ともいえるが、開放的な空と静かな住環境がそこにある。

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ASSET VALUE

売るにも貸すにも良いエリア

HISTORY

邸宅街を形成する3つの山

LIFE STYLE

新旧の街が生み出す暮らしの理想郷

ASSET VALUE

売るにも貸すにも良いエリア

エリア 御殿山・五反田 三田・高輪 芝・港南 白金 目黒・中目黒
中古平均坪単価

419万円

486万円

344万円

482万円

450万円

築10年リセールバリュー

114.19

113.59

122.50

105.69

115.90

築10年利回り

4.19%

3.50%

4.30%

4.09%

4.40%

築10年平均占有面積

79.00㎡

81.50㎡

76.40㎡

74.19㎡

76.90㎡

データ提供 : 東京カンテイ

各種データの算出方法


リセールバリューデータの集計条件

2007年4月~2010年3月に新規分譲され、2018年4月~2019年3月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出。

専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。

利回りの集計条件

2016年4月~2019年3月までに発生した中古流通売事例および賃料事例から利回り、平均専有面積を算出。

築10年:築9年超~築12年未満の中古流通売事例と賃料事例。

専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。

リセールバリュー110超、利回りも4%超という、売るにも貸すにも良い実績をもつエリア。80m2近い平均占有面積からも、都心では希少な広めの住戸が選びやすいことがうかがえる。

HISTORY

邸宅街を形成する3つの山

品川区北部、JR山手線「五反田」駅と「品川」駅の間には第一種低層住居専用地域に指定された場所がある。

城南五山と呼ばれる「池田山」(東五反田5丁目)、「島津山」(同3丁目)、「御殿山」(北品川5丁目)である。邸宅が整然と並ぶ、絵にかいたような閑静な街並みだ。 池田山は岡山藩池田家下屋敷、島津山は仙台藩伊達家下屋敷が明治に入って旧薩摩藩主島津侯爵邸に、御殿山は鷹狩や茶会に利用された品川御殿があったことが由来。住居表示には、いずれの名称も受け継がれていない。

池田山と島津山は、開発したコクド(旧「箱根土地」、現存しない)の原宿本社で分譲当時の登記簿謄本を目視したことがある。「千ヶ滝(軽井沢)で培ったノウハウを活かした。 例えば、道路は削って作ることで地盤の安心感が増す」(同社関係者)。池田山は地面の傾斜と道割が南方向に揃い、規模も大きい。 その高台にあたる公園「ねむの木の庭」は、上皇后さまのご実家、旧正田邸跡地である。 御殿山は、ペリー来航を機に設営された砲台(現在のお台場)のための土砂採取で削りとられた。 明治から昭和初期にかけてのエピソードに、思いをはせることができる都心の空間である。

ねむの木の庭には、上皇后さまに贈られた鮮やかなオレンジ色のバラ「プリンセスミチコ」が咲く(画像/PIXTA)

一方、五反田駅周辺や幹線道路(国道1号線、山手通り)沿いの用途地域は商業系、目黒川流域は工業系に指定。地名由来は、田んぼがひと区画「五反(1500坪)」もあったから。 だが、この辺りは目黒川の氾濫が頻繁で田畑に向かず、海路の利便や水(目黒川)に恵まれた立地から工場用地として発展し、ソニー、明電舎といった大手から、中小の町工場が集積した。 その後バブル崩壊を経て、時代の変化に呼応するように再開発がかかり、今ではタワーマンションが立ち並ぶ街へと化した。 農から工、そして住へ。大崎ほど世の趨勢に臨機応変に順応できた地域も珍しいといえるだろう。

その先駆け「ザ・パークタワー東京サウス」(2001年竣工)は天井高3.5mやメゾネット空間の採用(いずれも一部)など超高層の魅力を増幅させる設計を取り入れ、分譲時は市場の関心を集めた。 大崎駅直結「大崎ウエストシティタワーズ」(2009年竣工)も最新のセキュリティ技術や高断熱(Low-e)ガラスのガラスカーテンウォールなど先進性を謳い、このエリアに注目する顧客の嗜好性と合致する建物だった。

当該エリアを見る上で、「大崎」駅の利便向上は欠かすことのできない要素であろう。 りんかい線延伸(2002年)、埼京線乗り入れ、湘南新宿ライン停車と「要衝の位置付け」を高め、1日平均乗車人員数(JR東日本)はそれ以前(2001年度)の57,069人から164,876人(2017年度)と3倍近く膨らんだ(データ出典:JR東日本公式HP)。隣駅「五反田」が同比約9%増からして、その飛躍は明白である。

LIFE STYLE

新旧の街が生み出す暮らしの理想郷

古くから高級住宅街として名高い御殿山。街路樹や住宅の植栽に彩られた通りには、タイル貼りの瀟洒な低層マンションが立ち並んで気品を漂わせる。高い建物がないことから、空が広く感じられるのもこのエリアの心地よさ。往来する人も車も限られた、文字通りの閑静な住宅街は、穏やかに暮らすために用意された特別な場所といえる。

品川駅方面に向かうと現れるのが、現在は三菱グループの迎賓館となる開東閣。伊藤博文から岩崎家に受け継がれたという邸宅の趣きは、大きな石垣に見て取れる。街の景色はアップグレードされているが、要人が暮らしていた街の風格は継承されている。大崎駅周辺ではパークシティ大崎などの複合開発がスタイリッシュな街並みを形成。御殿山一帯に新たな魅力を吹き込んでいる。

目黒川沿いの東五反田には、再開発によるタワーマンションが次々と誕生。新しい街並みを生み出している。開発用地の広さをうかがわせる広く平坦な歩道は街路樹の緑に縁取られ、道行く途中には公園や広場などの憩い空間が点在。マンションの1階にはさまざまなショップが入り、スーパーや医療機関もそろった暮らす場として申し分のない充実度だ。

人の流れが変化する五反田だが、駅周辺には懐かしい景色も残る。「信濃屋」は創業70年余の鶏肉専門店だ。店頭では鮮度抜群の鶏肉とともに唐揚げや焼き鳥などさまざまな鶏肉のお惣菜を販売。近隣の人たちがぶらっと買いにくるのは昔からの変わらぬ光景だ。近くには鶏だし専門店「信濃屋+」もオープン。アットホームな店では、この街に根づいた人の温かさにも触れられる。(撮影協力:信濃屋、信濃屋+)

スタートアップ企業のオフィスが集積する五反田では、夜の賑わいも一層増している。「五反田桜小路」のリニューアルとともに誕生したのが、サイクルショップなど13店が軒を連ねる「池上線五反田高架下」だ。その1軒、「BUTCHER REPUBLIC UNITED」は熟成肉のグリルやシカゴピザ、自家醸造のクラフトビールが評判の人気店。ファミリーやビジネスマンが和やかに集う店内は、今の五反田を象徴している。(撮影協力:BUTCHER REPUBLIC UNITED)

Updated on 2019.8.4

TERASS編集部 (ASSET VALUE)

坂根康裕 (HISTORY)

上島寿子 (LIFE STYLE)

一井りょう (PHOTO)