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三田・高輪


新駅の開業による大きな変化に期待が高まる

三田と高輪は古くからの住宅街だ。三田にはイタリア大使館など各国の大使館があり、慶応義塾大学をはじめとする教育機関が集まるアカデミックな側面も兼ね備えている。一方高輪は、高輪ゲートウェイ駅開業に向けて大規模な開発が始まり、日本の交通拠点として大きく変わろうとしている。そんな2つの街を抱えるのがこのエリアの面白さだろう。

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ASSET VALUE

リセールバリュー110超。占有面積は広め

HISTORY

東海道に寄り添う街

LIFE STYLE

歴史が息づくゆとりのある街並み

ASSET VALUE

リセールバリュー110超。占有面積は広め

エリア 三田・高輪 虎ノ門・新橋 御殿山・五反田 芝・港南 麻布十番・麻布台
中古平均坪単価

486万円

664万円

419万円

344万円

523万円

築10年リセールバリュー

113.59

134.10

114.19

122.50

124.09

築10年利回り

3.50%

4.09%

4.19%

4.30%

4.00%

築10年平均占有面積

81.50㎡

84.30㎡

79.00㎡

76.40㎡

67.50㎡

データ提供 : 東京カンテイ

各種データの算出方法


リセールバリューデータの集計条件

2007年4月~2010年3月に新規分譲され、2018年4月~2019年3月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出。

専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。

利回りの集計条件

2016年4月~2019年3月までに発生した中古流通売事例および賃料事例から利回り、平均専有面積を算出。

築10年:築9年超~築12年未満の中古流通売事例と賃料事例。

専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。

一般に広い部屋は売りにくいイメージがあるが、ここでは平均が80m2を超えるにも関わらず、リセールバリューは110超。高輪エリアを中心に、再開発によりさらに資産価値が上がる期待があるエリアだ。

HISTORY

東海道に寄り添う街

三田・高輪エリアは、赤羽橋以南「麻布通り」と「桜田通り(国道1号線)」にはさまれた地域と、途中で桜田通りが大きくクランクし「桜田通り」と「第一京浜(国道15号線)」にはさまれた一帯である。 東端は、概ね江戸時代の海岸線に沿う。標高の低い旧東海道沿いから内陸へ向かって地盤の起伏は激しい。 例えば、標高5m程度の第一京浜から高輪アドレスの桜田通りでは、同25m程度までアップダウンを繰り返す。 比較的平坦なのは、新高輪プリンスホテルから高輪警察署を通って、伊皿子交差点に向かう道。地名由来「縄手道(なわてみち)」を思わせる、(江戸時代はさぞかし眺めが良かったであろう)海岸線と平行に走る尾根道である。 途中、高輪皇族邸近辺は緑がとても豊かで、休みの日の朝などは鳥の鳴き声しか耳に入らないほど静寂な空間が広がっている。

入り組んだ地形には、ホテルや神社仏閣、一戸建てからタワーマンションまで様々な土地利用の様子が伺え、東京では珍しくない光景ではある。だが、三田の小高い丘はかつて大名屋敷として活用された名残りとしてイタリア大使館等の庭園にその設えが継承されており、高輪なら4丁目には至って閑静な住宅街が形成されるなど、特徴的な建物や街並みが散見できる。 なかでも、南端に位置する三菱財閥の迎賓館「開東閣」の大きな緑地を借景として享受する「ペアシティルネッサンス高輪」は、川崎方面から第一京浜を北上すると森(開東閣)の上に浮かぶレンガ色の建物が真正面に見えることから、来京を出迎えるような目立った立地だ。城南五山の一角「八ツ山」にあたる場所である。

着々と工事が進む山手線「高輪ゲートウェイ」新駅(画像/PIXTA)

東海道五十三次はじめの宿「品川宿」は、現在のJR「品川」駅から1kmほど南方にあった。 江戸に入る関所「高輪大木戸」は、その石垣の一部が「泉岳寺」駅の地上出口近くに現存。2020年暫定開業予定「高輪ゲートウェイ」駅は、まさに文字通りのロケーションといえる。 ただ、入口が出迎える先は東海道から国際空港へと間口が拡大。 大型再開発「品川駅北周辺地区」都市計画案(東日本旅客鉄道株式会社作成)では国際イベント、外資系企業、多言語対応といったワードが多用されている。

品川~高輪は、リニア中央新幹線開業(2027年予定)に向かって、今後東京で最も変貌するエリアのひとつになるだろう。 東京と名古屋を40分で結び、訪日外国人旅行者数6000万人(2030年目標)を達成した大都市TOKYOは、果たしてどのような姿なのだろうか。

LIFE STYLE

歴史が息づくゆとりのある街並み

三田の景観に華を添えるのはそびえ立つ東京タワー。優美の姿はタワーマンションの眺望や国道1号の三田通りなどに現れる。その三田通りの沿道では慶應義塾大学三田キャンパスの東館も目を引く。2000年にリニューアルされたこの建物は、図書館旧館の壮麗なゴシック式洋風建築を継承。大学と街の歴史をつぶさに伝えている。

かつて三田綱町と呼ばれた三田二丁目付近は、古くから国内外の要人が集う場だった。その象徴が、大正初期に三井家の迎賓館として建築された「綱町三井倶楽部」。ルネサンス様式のエレガントな洋館は、鹿鳴館と同じジョサイア・コンドルの設計。庭園はまるで森のようだ。近くにはオーストラリア大使館やイタリア大使館もあり、スケール感に富む街並みはもはや別世界である。

綱町三井倶楽部に隣接するのが、ヴィンテージマンションとして名高い「三田綱町パークマンション」。1972年竣工当時は「東京タワー、霞が関ビルに次ぐ、第3の高層建築物」として話題を呼び、超高層マンションの先駆けとして今も語り継がれている。120㎡前後の広さを確保した住戸はすべてが角住戸になるよう配置。庭園を背にしたエントランスロビーはホテルさながらだ。(撮影協力:三田綱町パークマンション)

三田での暮らしはアクティブな都心ライフとのんびりとしたローカルライフが共存していると、Kさんは言う。アクティブな暮らしを生むのは交通アクセスの良さ。銀座などのショッピングスポットに行きやすく、羽田空港が近いから海外も気軽に出られる。一方で、周辺には店主のセンスが光る店が多く、ワインを選んだり、花を買って活けたりと日常の小さな楽しみが増えたそうだ。

高輪のシンボルといえるのは各所にある急勾配の坂。彼方まで一望できる見晴らしのよさは、この地ならではの醍醐味だ。高層マンションが立ち並んでも視界が広く感じられるのは、高低差のある地形ゆえだろう。高輪ゲートウェイ駅の開業を間近に控えて街は変わりつつあるものの、重厚な石造りの塀や門などには大名屋敷が置かれていた頃の土地の記憶が刻まれている。

寺院が点在する由緒ある街に暖簾を掲げて100年余。「松島屋」は昔ながらの製法でつくられた大福やお団子が評判の老舗だ。なかでも人気は豆大福で、昼には完売するとか。「この辺りはお屋敷町でも下町の良さがあって、気さくな人が多いんです」と三代目店主。豆大福はいわばその象徴。昭和天皇に愛された逸品を普段着でぶらりと買いに来ている人たちがつくづくうらやましい。(撮影協力:松島屋)

Updated on 2019.8.4

TERASS編集部 (ASSET VALUE)

坂根康裕 (HISTORY)

上島寿子 (LIFE STYLE)

一井りょう (PHOTO)